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Investissement | Investir dans l’immobilier à l’île Maurice : le guide complet

Investir dans l’immobilier à l’île Maurice : le guide complet
Investir dans l'immobilier à l'île Maurice offre des opportunités intéressantes pour les étrangers, grâce à un cadre juridique favorable et une fiscalité attractive. Voici un guide détaillé des démarches, des programmes disponibles et des coûts associés à un tel investissement.

Procédures d'acquisition d’un bien immobilier à l’île Maurice

De manière générale, les étapes clés pour l'achat d'un bien immobilier à l'île Maurice sont les suivantes :

  1. Choix du notaire : l'acquéreur choisit un notaire qui l'accompagnera tout au long du processus.
  2. Première rencontre : une réunion est organisée entre l'acheteur, le vendeur, éventuellement l'agent immobilier, et le notaire pour définir les procédures et les délais.
  3. Signature d'une promesse de vente : le notaire peut recommander la signature d'une promesse de vente (bordereau) pour garantir les deux parties pendant les démarches (vérification, rédaction, emprunt bancaire, etc.).
  4. Soumission des documents : l'acheteur fournit au notaire tous les documents requis pour la rédaction de l'acte. En cas d'emprunt, le projet d'acte est soumis par le notaire à la banque de l'acheteur.
  5. Signature de l'acte de vente : une fois tous les documents en ordre, le notaire convoque les parties pour la signature de l'acte de vente. Le paiement se fait par chèque bancaire au nom du notaire ou par virement à son compte client.
  6. Enregistrement de l'acte : le notaire dispose d'un délai de 7 jours pour enregistrer l'acte et remettre une copie certifiée portant la mention d'enregistrement.

Détails financiers

Investir dans l'immobilier à l'île Maurice implique de bien comprendre les frais associés, notamment les frais d'enregistrement et les honoraires des notaires. Voici des informations détaillées à ce sujet, ainsi que des contacts de notaires locaux pour vous assister dans vos démarches.

1. Frais associés à l'acquisition

Lors de l'achat d'un bien immobilier à l'île Maurice, plusieurs frais sont à prévoir :

Frais de notaire :

Les honoraires des notaires à l'île Maurice sont calculés selon un barème dégressif basé sur le prix du bien :

  • 2% sur les premiers 250 000 Rs.
  • 1,5% sur les 500 000 Rs suivants.
  • 1% sur le 1 000 000 Rs suivant.
  • 0,5% sur le reste du montant au-delà de 1 750 000 Rs.

À ces honoraires s'ajoute une TVA de 15%.

Frais d'enregistrement :

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier à l'île Maurice, l'acheteur doit s'acquitter de frais d'enregistrement. Ces frais sont fixés à 10% du prix d'achat ou un minimum de 25 000 USD.

Revente :

Lors de la vente d’un bien par un non-citoyen, la taxe de transfert passe de 5 à 10 % de la valeur de la propriété. Ce nouveau taux sera appliqué aux titres de propriété enregistrés le 1er juillet 2026 ou après, même si le contrat de réservation ou la promesse de vente ont été signés auparavant.

Contraintes :

  • La cession ou l'acquisition d'un appartement dans un immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée qui a été construit sur des terres domaniales ou des pas géométriques par un non-citoyen ou une personne ne résidant pas à Maurice est interdite.
  • Le régime introduit en 2023, qui permet aux non-citoyens d'acquérir des propriétés résidentielles, y compris des terrains nus, partout à Maurice, à condition que le prix de la propriété soit supérieur à 500 000 USD, est supprimé.
  • La disposition relative aux pouvoirs du ministre, responsable des affaires intérieures, d'approuver l'acquisition d'un bien immobilier par un non-citoyen après l'enregistrement de l'acte de transfert est supprimée.

2. Fiscalité avantageuse

L'île Maurice offre un régime fiscal attractif pour les investisseurs étrangers :

  • Impôt sur le revenu : taux forfaitaire de 15%.
  • Absence de taxes : pas de taxe foncière, de taxe d'habitation, ni d'impôt sur la plus-value immobilière en cas de revente.
  • Conventions fiscales : des accords de non-double imposition existent avec plusieurs pays, permettant d'éviter une imposition multiple sur les mêmes revenus.

3. Obtention du permis de résidence

L'achat d'un bien immobilier d'une valeur minimale de 375 000 USD permet à l'investisseur, ainsi qu'à sa famille (conjoint, enfants à charge et parents retraités), d'obtenir un permis de résidence valable tant que le bien est détenu.

Organismes clés pour l'investissement immobilier

Pour un accompagnement optimal, il est recommandé de s’entourer de professionnels (notaires, agents immobiliers, banques) reconnus ou recommandés.

Economic Development Board (EDB)

L'EDB est l'organisme gouvernemental chargé de faciliter les investissements étrangers à l'île Maurice.

  • Adresse : 10ème étage, One Cathedral Square Building, 16 Jules Koenig Street, Port-Louis
  • Téléphone : +230 203 3800
  • Site web : https://www.edbmauritius.org/

Association des Notaires de l'île Maurice

Cette association regroupe les notaires de l'île et peut fournir des informations supplémentaires sur les services notariaux.

Il est recommandé de contacter ces notaires et organismes pour obtenir des conseils personnalisés et assurer le bon déroulement de votre investissement immobilier à l'île Maurice.

Programmes d'investissement immobilier pour les étrangers

Le gouvernement mauricien a mis en place plusieurs régimes permettant aux non-citoyens d'acquérir des biens immobiliers.

Property Development Scheme (PDS)

Le Property Development Scheme (PDS) est un cadre légal mis en place par le gouvernement mauricien pour permettre aux investisseurs étrangers d’acquérir des biens immobiliers sur l'île. Ce régime succède aux anciens IRS (Integrated Resort Scheme) et RES (Real Estate Scheme), en intégrant des critères plus inclusifs et des exigences de développement durable.
Le PDS constitue une excellente opportunité pour les investisseurs étrangers souhaitant acquérir un bien à Maurice, tant pour la résidence que pour la location. Ce régime offre flexibilité, sécurité et accès à un cadre de vie haut de gamme sur l’île.

Caractéristiques du PDS :

  • Accès aux non-citoyens : les étrangers peuvent acheter des biens sous ce régime sans restriction de nationalité.
  • Type de biens disponibles : villas, appartements, duplex et penthouses dans des complexes résidentiels de haut standing. L’achat d’un terrain (“serviced land”) est possible pour les étrangers détenant déjà un permis de résidence/travail selon des conditions particulières.
  • Superficie minimale : l’ensemble d’un projet PDS doit couvrir au moins 0,422 hectare (1 arpent).
  • Intégration communautaire : chaque projet doit inclure des infrastructures et services accessibles à la population locale (espaces verts, commerces, installations de loisirs, etc.).
  • Normes environnementales : les projets doivent respecter des exigences écologiques strictes (gestion des déchets, efficacité énergétique, utilisation de matériaux durables).
  • Services premium : sécurité 24h/24, piscines, spas, restaurants, centres de fitness, golfs, marinas, etc.

Conditions d'achat pour un étranger :

  • Prix minimum d'achat : il n’existe pas de montant minimum imposé par la loi pour un achat sous le PDS, mais en général, les prix des biens commencent à 300 000 USD.
  • Obtention d’un permis de résidence : un investisseur étranger qui acquiert un bien sous le PDS d’une valeur égale ou supérieure à 375 000 USD peut obtenir un permis de résidence permanent à Maurice, valable tant qu'il conserve la propriété.
    Ce permis permet au propriétaire, à son conjoint et à ses enfants de moins de 24 ans de résider à Maurice.
  • Modalités de financement : l'achat peut être financé par des fonds propres ou via un emprunt bancaire auprès d’une banque locale agréée par la Banque de Maurice.
    Les investisseurs étrangers peuvent ouvrir un compte en devise pour faciliter leurs transactions.

Frais et taxes applicables :

  • Frais de dossier non remboursable de 25 000 MUR
  • Droits d'enregistrement : 10% du prix d’achat
  • Frais de notaire : environ 0,5% à 2% du prix du bien
  • TVA : 15% sur les services liés à l’achat (par exemple : frais d’agence immobilière)
  • Frais de syndic : variables en fonction du projet

Informations utiles pour un achat sous le PDS

Economic Development Board (EDB) Mauritius

Conditions encadrant le PDS

Liste des développements existants sous régime PDS

Appartements en R+2

Le régime R+2 (Rez-de-chaussée + 2 étages) permet aux étrangers d'acheter des appartements en pleine propriété à l'île Maurice, en dehors des développements haut de gamme du Property Development Scheme (PDS). Ce régime est une option intéressante pour les étrangers cherchant à investir dans l'immobilier à Maurice, il offre plus de flexibilité et un ticket d’entrée plus abordable.
Il permet d'acquérir un appartement en pleine propriété dans des zones attractives, sans restriction majeure sur la location ou la revente. Cependant, contrairement au PDS, il n’accorde pas automatiquement un permis de résidence si l’investissement dépasse les 375 000 USD.

Caractéristiques du régime R+2 :

  • Accès aux non-citoyens : tout étranger peut acheter un appartement sous ce régime, sans nécessité d'investir dans un projet PDS.
  • Type de bien concerné : appartements situés dans des immeubles ne dépassant pas deux étages au-dessus du rez-de-chaussée.
  • Localisation : ce type de bien est disponible dans diverses régions, notamment les zones urbaines et côtières.
  • Droit de propriété : l’acheteur étranger devient pleinement propriétaire du bien et peut le louer sans restriction.
  • Flexibilité d’investissement : possibilité d'achat en nom propre ou via une société enregistrée à Maurice.
  • Fiscalité : absence d'impôt sur la plus-value en cas de revente et un taux d'imposition sur le revenu fixe de 15% sur les loyers générés.

Conditions d’achat pour un étranger :

  • Prix minimum d'achat : le prix du bien doit être d’au moins 6 millions de roupies mauriciennes (MUR), soit environ 130 000 USD (selon le taux de change).
  • Procédures d’acquisition :
    • Sélection du bien : l’investisseur choisit un appartement éligible sous le régime R+2.
    • Demande d’approbation auprès de l’EDB : l'acquéreur doit obtenir une autorisation de l'Economic Development Board pour finaliser l'achat.
    • Signature de l’acte de vente : une fois l'autorisation accordée, la transaction est officialisée devant un notaire agréé.
    • Enregistrement du bien : l’acte de vente est enregistré dans les 7 jours suivant la signature.
  • Obtention d’un permis de résidence : contrairement au PDS, l'achat d'un bien sous le régime R+2 ne donne pas automatiquement droit à un permis de résidence. Toutefois, si l’investisseur reste à Maurice plus de 183 jours par an, il peut demander un permis de résidence en tant que résident fiscal. Il peut également obtenir un Occupational Permit s'il crée une entreprise ou investit à Maurice.
  • Modalités de financement :
    • Apport personnel : l’achat peut être réalisé avec des fonds propres.
    • Emprunt bancaire : les banques mauriciennes peuvent accorder un crédit immobilier jusqu'à 70% du prix d'achat, sous réserve d’approbation.

Frais et taxes applicables :

  • Droits d'enregistrement : 10% du prix d’achat
  • Frais de notaire : 0,5% à 2% selon le prix du bien (+15% TVA)
  • Frais de dossier EDB : 10 000 MUR (environ 220 USD)
  • Frais de syndic : variables en fonction du projet

Informations utiles pour un achat R+2

Economic Development Board (EDB) Mauritius

Conditions encadrant le R+2

Formulaire de demande d’autorisation

Smart City Scheme (SCS)

Le Smart City Scheme (SCS) est un programme ambitieux du gouvernement mauricien visant à créer des villes intégrées et durables à travers l'île. Ce cadre permet aux étrangers d'acquérir des biens immobiliers résidentiels dans des éco-quartiers modernes intégrant des infrastructures économiques, sociales et environnementales avancées.

Caractéristiques du Smart City Scheme (SCS) :

  • Accès aux non-citoyens : les étrangers peuvent acheter des appartements, villas, duplex ou terrains résidentiels dans une Smart City.
  • Développement durable : ces villes sont conçues selon des normes écologiques, avec des infrastructures modernes et une gestion optimisée des ressources (eau, énergie, transport).
  • Cadre de vie unique : les Smart Cities combinent résidences, bureaux, espaces commerciaux, écoles, centres de loisirs et hôpitaux, garantissant une autonomie urbaine.
  • Proximité avec des pôles d’innovation : chaque Smart City favorise l’entrepreneuriat et l’innovation, avec des zones dédiées aux start-ups et aux entreprises technologiques.

Conditions d’achat pour un étranger :

  • Types de biens accessibles :
    • Appartements : studios, 2-3 chambres, penthouses
    • Villas et duplex : avec jardin et piscine
    • Terrains résidentiels* (<2100 m²) : permettant de construire une villa personnalisée

    *Depuis le Budget 2020, les détenteurs d'un permis de résidence (permis de résidence ou permis de travail) peuvent acheter, à des fins résidentielles uniquement, une parcelle de terrain viabilisée d'une superficie ne dépassant pas 2100 m² au sein d'une Smart City. Cette acquisition doit être finalisée avant le 30 juin 2026, avec une obligation de compléter la construction dans les cinq ans suivant l'achat.

  • Prix d'entrée : à partir de 175 000 USD.
  • Obtention d’un Permis de Résidence : un étranger peut obtenir un permis de résidence permanent s'il achète un bien (construit) sous le SCS d’une valeur d’au moins 375 000 USD.
    Ce permis s'étend au conjoint et aux enfants de moins de 24 ans.
  • Financement de l’achat :
    • Apport personnel : l’acheteur peut financer son bien avec des fonds propres transférés à Maurice.
    • Emprunt bancaire : les banques locales peuvent financer jusqu’à 70% du prix d'achat.
    • Ouverture d’un compte en devise : obligatoire pour faciliter les transactions.

Frais et taxes applicables :

  • Frais de dossier de 25 000 MUR
  • Droits d’enregistrement : 10% du prix d’achat
  • Frais de notaire : 0,5% à 2% selon le montant du bien (+15% TVA)

Achats de biens commerciaux

Une société avec des actionnaires non-citoyens peut acheter un bien immobilier à des fins commerciales. Pour cela elle doit soumettre une demande à l'EDB pour obtenir une autorisation d'acquérir un bien immobilier en vertu de la loi sur les Non-Citoyens (Restriction de Propriété).

Les documents suivants doivent être soumis par la personne faisant la demande :

  • un formulaire de demande (section A2, voir lien dans infos utiles) dûment rempli et signé par le directeur de la société faisant la demande
  • certificat d'incorporation et registre des actionnaires
  • plan d'affaires détaillé comprenant :
    • les antécédents des actionnaires / promoteurs
    • le projet et le calendrier de mise en œuvre
    • le financement du projet
  • un plan de site d'un arpenteur-géomètre assermenté montrant l'étendue et l'emplacement précis de la propriété
  • rapport d'évaluation du bien immobilier établi par un évaluateur
  • un compromis de vente entre le vendeur et l'acheteur rédigé par un notaire à Maurice ou une lettre de réservation en cas de location de propriété
  • preuve de fonds provenant d'une banque pour :
    • l'acquisition de la propriété
    • la mise en œuvre du projet
  • Lorsqu'il y aura des travaux de construction, un permis de planification sommaire de l'autorité locale
  • Lorsqu'une demande est soumise par un tiers (consultant), une procuration ou une lettre de mandat donnée par le demandeur au tiers
  • En cas d'activités touristiques telles que le développement hôtelier, l'exploitation d'embarcations de plaisance, restaurant, tour-opérateurs, etc., une lettre d'intention de l'Autorité du Tourisme.

Informations utiles pour un achat sous le SCS

Economic Development Board (EDB) Mauritius

Conditions d’achat sous régime Smart City

Les principales Smart City :

Smart City Localisation Types de biens Prix de départ
Moka Smart City Moka (Centre) Appartements, villas, bureaux À partir de 200 000 USD
Mon Trésor Smart City Sud (près de l’aéroport) Villas, appartements, espaces commerciaux À partir de 300 000 USD
Uniciti Cascavelle (Ouest) Appartements, terrains résidentiels À partir de 175 000 USD
Cap Tamarin Tamarin (Ouest) Appartements, duplex, penthouses À partir de 250 000 USD
Mont Choisy Nord Villas, appartements, espaces commerciaux -

Ces exemples illustrent la diversité des options disponibles pour les investisseurs étrangers à l'île Maurice, chaque région offrant des caractéristiques uniques et des opportunités adaptées à différents styles de vie et budgets.

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